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坐标深圳，贷款从业五年，深度了解贷款行业”潜规则“

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是的没错！还在还贷的房子也能拿来贷款。

一、什么是二次抵押？

这种民间叫“二押”，在金融界的专业名词称为二次抵押贷款。

二次抵押贷款是指将已做过抵押的抵押物再次进行抵押，从特定放款人处获得贷款。

举个例子：

假设一套房产在银行已做抵押贷款，还在正常还款，这种情况下房主如再次申请抵押贷款，不必提前还清银行贷款，只要能通过专业评估，即可根据评估值进行再次抵押。

通俗来说就是：我为了向你借1000元现金，而抵押给你一块价值3000元的金子，之后如果我还需要现金就可以直接向你借价差2000元以内（3000-1000）的金额。

不必还了你1000元现金拿回金子，再押给你金子再进行借款。

二次抵押贷款的特点：

是不用还清以前的贷款，直接再次抵押（二押）再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。

二、二次抵押哪里可以做到最高额度

在按揭的房子，只要红本（房地产权证或房屋所有权证或土地使用权证或购房合同和发票）在手就可以再去抵押一次。当然第一次抵押还有欠银行的钱没还，所以二次抵押的额度还要视第一次抵押未还的款项为准。

国内做最高额抵押的，一般是商业银行或金融机构（有可能做到满额）

二次抵押额度如何计算？

二押额度=房产价值*抵押成数-未还清的贷款

举例:

王某2018年买了套房子价值200万，首付60万，房贷按揭140万，经过几年房子升值，目前房产价值400万。（抵押成数一般为0.5~0.7）

以抵押成数0.7举例：400万×0.7＝280万，400万减去还欠银行的140万房贷尾款＝260万

三、二次抵押与余额抵押是什么关系？

二次抵押属于余额抵押，依照物权法的规定，只要在一次抵押后，房产价值上还有的余额，就可以做二次抵押，有些城市也可以做三次抵押。（只要房子还有空间就可以三次抵押）

但是如果借款人申请银行抵押贷款二次抵押，那么贷款利率就会比一押高出不少，这也是银行为了规避放贷风险（坏账）的一种手段。

国内做余额抵押的常见形式，一般是银行抵押、典当抵押、专业贷款公司抵押、少部分民间抵押（联系金主操作）其他机构的二次抵押贷款等。

四、二次房屋抵押贷款和一次房屋抵押贷款有什么区别？

1、贷款要求不同。二抵除了一抵的个人资质和房屋条件，以及公司条件以外，还要满足房子必须是现房，即上文提到的借款人具有红本（房地产权证或房屋所有权证或土地使用权证或购房合同和发票）且房子有二押额度（空间）

2、贷款额度不同。一抵：最高可贷房屋估值的7成；

3、二抵：二次抵押贷款主要看剩余的评估额度，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。与一抵相比，二抵额度有可能低，有可能高（所以买房子是件慎重的事情，投资价值也应该着重考虑）

4、贷款机构不同

二抵：大部分银行和非银行贷款机构不接受二次抵押贷款，只有较少银行可以办理。一般情况下，可以办理二次抵押贷款的银行与办理首次抵押贷款的银行是一家。所以当银行不接受二押时，只能考虑：、典当抵押、专业贷款公司抵押、少部分民间抵押（联系金主操作）其他机构等

五、办理须知

1.办理二次抵押贷款所需证件

主要依据各地区建委的具体要求，通常仅需要申请人的房产证（房地产权证或房屋所有权证、土地使用权证或购房合同和发票）、身份证明文件（居民身份证、军官证等）。根据用款时间以及各区县办理他项权利证的时间，一般情况下，领取他项权利证当天即可放款。

注：他项权利证是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权利证由他项权人持有。

2.二次抵押房产要求

（1）百度百科：

各银行对抵押房产的规定不尽相同，对房产的建成年代及所在区域会有相应的要求，比如对95年以前的房产，或一些远郊区县的房产限制较多，贷款成数较少。但对房产没有关于房龄、地域方面的限制，几乎能做抵押登记的房产，都可以根据当时市场同类出售房产的价格做出比较合理的评估，这样贷款人可以获得相对银行高的贷款成数。

（2）实际工作中：

1.用于办理二次抵押的房屋必须是现房

注：现房与期房是不同类型的房屋，但是存在着一定的联系，因为期房建好之后就是现房，也就是期房是没有建好的房屋，现房是建好的房屋。

2. 按揭时长要求

一般按揭还款半年以上，有点银行还会要求更长时间，例如中国银行的要求是2年，所以并不能房屋办理一次抵押贷款后立马来申请。（有可操作空间）

3. 面积要求

部分银行要求办理二次房屋抵押贷款的房屋面积要大于40㎡

4. 按揭房价值要求

部分银行要求有房屋剩余价值大于50万，并且按揭贷款金额不能高于房产总价的60%等

5. 借款人具有完全民事行为能力、无逾期、收入稳定、信用良好等

6. 房屋的产权要清晰，不涉及任何经济纠纷和产权纠纷。

典型的就是离异后没有确权或者父母留下的，一般这种情况出现记得去公证处，处理一下就好

六、法律依据

《担保法》

第35条：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

《物权法》

第199条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

《城市房地产抵押管理办法》

第九条第3款规定，房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。