中国基金报记者 方丽 吴君 张玲

政策暖风持续吹拂，低迷已久的地产板块支楞起来，11月1日以来，中信房地产指数上涨了14.43%。

是什么引发了地产板块的走强？地产的强势能否持续？借道基金该如何布局？

中国基金报记者专访了六位投研人士：嘉实金融精选基金经理李欣、国富金融地产基金经理赵宇烨、创金合信金融地产基金经理李龑、泰达宏利宏观策略投资部副总经理及首席策略分析师庄腾飞、博时基金行业研究部高级研究员苏若琳、永赢基金策略分析师唐笑天，他们表示，为稳定金融市场，平滑经济总需求波动，地产行业政策密集出台，以稳定微观购房主体的购房信心。目前地产行业的基本面和估值都处于底部，估值修复的动力极大。

上述投研人士表示，若后续整体经济预期、居民收入预期、线下经济活力继续修复，地产的基本面可能也会进入修复通道，届时地产股或将迎来更大的上涨空间。投资者借道基金布局要注意风险，谨慎从基金风格、基金经理投资思路等角度进行筛选。

一系列支持政策出台

地产行业迎来利好

中国基金报记者：近期，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》等一系列政策出台，如何看待其对地产股的影响？

赵宇烨：近期政策开始在融资端支持地产企业，虽然还在初步阶段，落地效果尚需观察，但起到了很好的信号意义。对于一些面临资金困难的民营企业来说，融资环境会更加友好，获得资金支持的力度会更大。不仅是企业端，购房人对行业的悲观预期也有望发生转变，板块大概率处于见底、逐步向上的过程。

企业基本面受益，对股票产生正面作用，股价反映了极度悲观的情绪，情绪扭转后大概率会有预期修复行情。

唐笑天：近期的一系列地产支持政策主要着力点是修复房企的融资端，特别是围绕民营房企中历史财务自律性高、稳健经营的优质公司。对优质民营房企发债提供担保、盘活一定额度的预售监管资金等一系列举措，有助于避免民营房企融资恶化的负反馈循环，修复投资信心。

苏若琳：对于稳行业的预期加强，但实际政策效果有待观察。

李欣：这次政策组合拳的力度是空前的，“金融16条”可以说是今年来最强的支持政策，体现了监管层对于地产金融坚决支持的态度。这对房地产市场稳定发展将产生积极且重要的影响，楼市信心也在重塑。

李龑：这次的一系列政策可谓是“四两拨千斤”，正中地产市场症结。可以看到，无论是股市还是信用债市场，都对政策做出了强烈的正向反馈。这些政策得到有力执行后，部分经营稳健的民营房企将打消市场质疑，恢复融资能力，也可打消购房者的疑虑，有利于地产销售企稳，或者说，这些政策为地产销售的企稳提供了先决条件。

庄腾飞：地产行业政策密集出台，意味着2018年以来房地产行业的金融收缩周期告一段落，这对地产股是明确的正面影响。考虑到行业供给侧已经发生了显著收缩，因此，此次政策环境的变化会有较长远的影响。

供给端、需求端和估值端

共同作用促使地产板块反弹

中国基金报记者：如何看待这波地产股的反弹行情？背后有哪些影响因素？

赵宇烨：近期地产板块反弹主要是基于利好信息带来的预期修复。但行业基本面还没有发生太大的改善，所以更多是偏博弈的机会，参与的资金更偏好弹性较大的方向。

李欣：近期反弹是供给端、需求端和估值端共同作用的结果。政策逐步反转，估值修复的动力极大。

李龑：这波地产股的反弹，是对于近期一系列对症下药的地产政策的积极回应。在政策推动下，地产行业的基本面可能将迎来一定的改善。

庄腾飞：11月以来的这波地产股反弹行情，核心驱动力来自于一系列政策的落地，政策含义从前期的“保项目”，逐步向“保主体”方向转变，使得市场投资人大幅改善了对民营地产企业的悲观预期，使长期持续经营的企业估值假设得以恢复。

反弹持续性仍待观察

中国基金报记者：从估值、基本面等方面看，地产股反弹空间有多大，未来持续性如何？

赵宇烨：中期来看，地产板块或有较大的上行空间。目前反弹主要反映的是消息面预期，是对一些基本面较好的国央企、或未出险民企PB的修复，空间有限，表现为跟随消息面呈现波段式行情，且在此期间波动较大。直到出现基本面的实质性好转，参与资金从前期追消息面的资金，替换为真正投资基本面的资金，板块反弹力度有望更大。

唐笑天：快速反弹之后，后续需要重点关注行业基本面的改善情况，或者是否有进一步的支持政策出台。如果后续整体经济预期、居民收入预期、线下经济活力继续修复，地产的基本面可能也会进入修复的通道，届时地产股或将迎来更大的上涨空间。

苏若琳：短期内影响情绪，对估值有提振作用，但反弹空间有限。行情从反弹变成反转，还需要观察政策落地和效果以及后续更多有力政策的跟进。

李龑：本轮地产板块的上涨，可能仍然没有终止。而且，随着地产销售的趋稳，市场将重新评估地产的估值水平。当前，A股地产股大多在1倍PB以下，内房股（港股市场的内地房地产股）的估值水平则更低。那些利润能够持续增长的公司仍然具备较好的上涨空间。

庄腾飞：未来行情的持续性取决于房地产终端销售是否好转，因为这才是真正解决房企基本面问题的核心钥匙，是房企资金回笼的根本来源。如果地产销售在2023年修复，才能让房企的投资逻辑从资产负债表修复走向利润表的修复，也才能看到估值体系的真正恢复与重构。而房地产终端销售的好转取决于微观购房主体对未来国内综合政策环境、资产价格趋势和长期收入增长信心的判断，仍需观察。

李欣：后续房地产相关产业链行情演绎或分为三个阶段，一是关注“从0到1”的板块，主要是一些此前破净的个股；二是地产销售能不能恢复，除了供给端，也要看需求端；三是观察行业回到正轨之后房企的市占率，除了开发之外的永续业务，包括商业、物业等。一旦永续业务发展起来，这些企业的估值将得到更有力的支撑。

重点关注布局国央企

中国基金报记者：在地产行业怎么做投资布局？主要看好地产领域的哪些细分方向？

赵宇烨：未来会重点关注质地较好的国央企。基于预期转暖，风险偏好提升，也会加强对一些优秀民企的关注，比如弹性相对较大的非资产开发企业。

李龑：我们在地产板块的布局主要分为三类。一是龙头国有房企，他们在行业处于困境时表现出了稳定的抗风险能力，说明可持续经营能力较强，未来随着市场企稳，预估可以保持一定的增长；二是之前被过度的信用风险压制的优质混合所有制、民营房企。三是此前受开发板块下跌拖累的物业板块。

唐笑天：负债端稳定、资产端优质的优质国央企或许更值得关注，因为这类企业再融资顺畅，现金流断裂风险较低，且资产质量优质，销售端表现较好。

李欣：地产板块未来将从普涨走向分化，个股选择上要更加谨慎。个人习惯在细分行业中挖掘机会，选择各子行业的龙头。看好的板块，除了地产，地产产业链的家具、家电、水泥建材、五金、玻璃等也可能会有比较明显的机会。

庄腾飞：主要看好具备领先专业能力的央国企地产龙头公司和优质地理区域的领先民企地产公司。在地产行情的相关投资上，金融板块中的保险股和银行股当前有巨大估值折价，受益于远期地产行业总需求回升带来的长端利率上行过程，会在一定程度上为金融行业带来较好的投资价值。

多维度筛选地产基金

中国基金报记者：借道基金布局地产行情，应该如何筛选？

赵宇烨：地产基金从标的风格来讲可以分成两类。一类是从长期角度出发，当前持仓以稳健的国央企为主，投资基于对地产行业未来发展空间、基本面的判断，这类基金适合看好地产行业出清复苏机会，持有周期较长的投资者；这类基金波动相对较小。另一类基金主要持有弹性较大的民企，更为关注消息面或风险偏好提升的机会，一旦行情启动上涨会比较快，但波动也很大，适合风险偏好较高的投资者。

唐笑天：可以从两个维度去筛选基金：一是看基金管理人是否有较长时间的地产股研究投资经验。地产板块现阶段并不算典型的“风口”行业，获得收益需要对行业对市场有深刻的理解，经验丰富。二是看投资特点与持仓风格。如果太依赖于对政策等事件的博弈或单纯基于对行业困境反转的博弈，可能并不是很好的投资思路。

李欣：要分享地产行情，相关的行业主题基金机会更大，但波动也会比较大。所以要选择投研实力强的基金经理，同时看基金的历史表现，重点看回撤控制能力，最好是能攻善守。

李龑：市场上有金融地产基金，也有以地产投资为主的全市场基金，还有地产ETF，投资者在选择时主要从基金经理的持仓、行业分布等方面进行分析对比。

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