要一次性付房款,契税按3%计算,每年还要交税

公司名义购房不限购,那么以公司的名义买房,有哪些优缺点?

东莞出台限购政策后,有部分失去购房资格但仍然看好东莞楼市发展潜力的购房者,想到了以公司名义在东莞买房。甚至有人表示,以公司名义先囤几套房,以后可以增值,万一哪天企业经营不善,还能像之前的市场上出现的“某公司靠卖两套房扭亏为盈”那样,留个后手。

根据目前东莞出台的实施住房限购有关事项操作细则,针对的是居民家庭,企业、公司不在限购范围内;不过会限售,“企业购房后,也需遵守‘不动产证满2年后再出售’的政策规定”。

虽然以公司名义买房不限购,不过公司买房的“坑”并不少。从东莞市房管局、东莞地税、二手房中介、资深房产律师等处了解到,以公司名义买卖房产,交易成本不低,而且风险不小,有些貌似能规避税费的手法,实际操作起来非常麻烦。

●初始投入成本高:

购房要一次性付款,契税按3%计算

对于想以公司名义买房的购房者来说,“以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。”公司买房申请贷款,一般银行都不愿意办理这一业务,一来手续麻烦,二来公司的购房款来源无法确认。

而且,无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率优惠政策;另外还需缴纳0.05%的印花税。

●房产持有成本高:

原值400万元的房产年纳税3.36万元

以公司名义买的房,持有成本较高,需每年缴纳房产税。房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种税。

房产税的计税依据是房产的价值或房产的租金收入。如果按房产价值征税的,称从价计征;若按房产租金收入计征的,称为从租计征。

那么,房产税采用比例税率是怎样算的呢?东莞地税局工作人员表示,由于公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好购买前向当地相关税务部门详细咨询具体税费金额。计算公司如下:

从价计征:年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%

从租计征:应纳税额=租金收入×12%

举个例子,某企业自有用房1套,会计账簿记载房产原值400万元,该企业当年应纳房产税是:应纳税额=400万元×(1-30%)×1.2%=3.36万元。

/问题1/

原价转卖公司房产能规避高额税费吗?

答:从东莞地税局了解到,目前个人卖家出售住宅房产,主要征收增值税及个人所得税。相比之下,对于出售公司名下房产,在交易过程中则需要缴纳:增值税及附加税。按(不含税收入—不含税购置原价)、土地增值税、印花税等,税费成本和住宅相差不多。

不过,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税,目前一般按转让所得收益×25%征收,具体需要税局工作人员统计。资料方面,则需要提供股东协议、营业执照、公司营业报表等资料。

/问题2/

有人说,出售公司名下房产,如果以当初房屋买入价格的原价卖出,可以规避高额的营业税和企业所得税。那么,可像普通二手房买卖中的“阴阳合同”那样操作吗?

答:首先,这种做法涉及偷税漏税,属于违法行为;其次,企业的每一笔账目都有进出明细,要作假并不容易;再者,房屋成交过程中,会有相关部门做房价评估,价格太低就无法通过。

/问题3/

有限责任公司、股份制公司的房屋买卖的手续如何办理?

答:有限责任公司、股份制公司的房屋买卖需买卖双方带以下资料到属地房管所办理:1.《房地产权证》或《房屋所有权证》(如自建房须持已过户的《土地使用证》);2.营业执照;3.法定代表人有效身份证明;4.公司章程;5.公司会决议书(属三资企业的须公证);6.其它必要材料。

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