2020年1月24日，幸福新城A1地块出让。

在这个明星片区，难得有一块不捆绑产业、没有外资要求的地块。

经过激烈争抢之后，蓝光以38%的溢价率拿下，这也是烟台2020年首宗非底价成交地块。

若不是这块地，恐怕很多人已经忘记了，在烟台还有蓝光这个企业的身影。

业内人称，蓝光是2020年烟台房产市场的一匹黑马。

但，在我查完资料之后，又困惑了。

黑马是来了，但却不一定姓蓝。

1

8年前，蓝光用一记漂亮的“农村包围城市”切入烟台市场。

蓝光没有像万科等品牌房企一样蛮干，他深知城区市场的水深，深到足以淹没自己。

于是，蓝光首选牟平，首选联合开发。

王阿姨说：

在所有来烟台的品牌房企中，蓝光是最不摆架子的。

2012年3月，蓝光与牟平新潮集团成立烟台新潮海兴置业有限公司。

蓝光占股58%，新潮占股40%。

新潮在牟平绝对是个响当当的大企业。

我第一次见到这个名字，是在1991年版牟平县志，第301页。

在新潮参股的企业里面，有几个大家都很熟悉的名字：银河怡海、烟台市股权证托管中心、烟台市商业银行。

抱紧新潮大腿的蓝光，顺风顺水的拿到牟平优质地块，开发雍锦锦湖，将自己的logo插在烟台土地上。

随后，蓝光趁热打铁，在新潮的助力之下，联合开发高新区曲家洼项目，取名雍锦半岛。

蓝光是少有的，进入烟台后第一个项目就能热销的品牌房企。

然而谁都没想到，躲过市场魔咒的蓝光，竟然败给了自己。

随后蓝光迎来一波人事调整，蓝光自乱阵脚。

之后蓝光在烟台一度沉默。

2

文经南侧地块挂出来之后，王阿姨和我打赌，最终谁来摘牌。

赌资为烟大七餐四楼大马路的一顿肘子。

我给她列了几个房企：

越秀、金地、中南、万科、中海、保利。

这几家房企分两类，一个是佯装拍地抬高地价，有利于自身项目去化。

而另一类是：土地就要断档。

这对于房企来说，是毁灭性的打击。

甚至有可能就此退出烟台市场。

之所以忽略蓝光，是因为我以为他已经放弃深耕烟台市场。

谁曾想，蓝光烟台分公司来了一个回马枪。

当年因为缺乏项目，蓝光烟台被合并到青岛分公司，

不料，青岛、济南公司也久久毫无起色，

于是蓝光再度调整战略，将眼光重新聚焦在烟台身上。

2019年后，这个发家于四川的房企，突然发力华北，把宝压在烟台身上。

毫无征兆。

根据蓝光发展财报显示，2019年，蓝光华北区域开工面积172万平方米，是竣工面积的6.3倍。开工面积占全集团20%。

也就是说，蓝光华北区域每盖好1万平方米的房子，同时又新开工了6.3万平方米。

而2019年，蓝光华北区域销售额108亿元，仅占全集团的10%。

简单来说，蓝光华北区域的扩张速度，陡然上涨了一倍之多。

与此同时，不容忽略的一点是，

快速扩张的背后，是蓝光华北区域对利润的让步以及产品定位的降级。

2019年，蓝光华北区域毛利率仅为16.34%，在各区域中垫底，不足华南区域的三分之一。

毛利润率更是暴跌25.42个百分点。

这代表去年卖一套100万的房子毛利有41万，今年就只剩下16万。

一套房子毛利少了25万，够我和王阿姨吃10年的肘子了。

2018年，蓝光华北区域销售均价为14505元/平方米。

2019年，蓝光华北区域销售均价为10173元/平方米，同比暴跌30%。

很显然，蓝光华北区域在做一场以价换量的对赌。

赢了，继续活下去。

输了，身败名裂。

蓝光集团的战略性调整，让华北区域成为一头捕猎的鲨鱼。

饿极之后，不顾任何吃相。

这一次，蓝光换了一个套路，却还是同一个玩法。

这一次，蓝光选择进军城区。

这一次，蓝光与其说是抱大腿，不如说是出卖了自己。

一切都是为了业绩。

3

一边是迫切想要稳住烟台阵脚，近乎抓狂的品牌房企，

一边是想要踏入烟台市场分一杯羹的荣成靠捕鱼发家企业。

一个夜晚，一场邂逅，一盏觥筹交错。

蓝光与荣成市凤凰湖物业联合控股成立烟台达源置业有限公司。

10天后，达源挥手3.8个亿拿下幸福地块

而凤凰湖物业，是威海荣成赤山集团控股子公司。

若非背后金主在，岂在土拍蓝光逢。

这一次合作，让蓝光重新出山，但也将蓝光推向深渊。

幸福地块很快进入建设阶段，建设方为方大建设。

而方大建设的控股股东，就是赤山集团。

赤山集团产业分布除了有建设公司，还有建材，门窗钢构、环保建材等。

换句话来说，除了logo和案名是挂着蓝光，其他从建材到施工到装修，都是由金主赤山来操作。

这让我想起开发区的盈科和芝罘区的金象泰。

蓝光未来城看似是品牌开发商蓝光来开发，但背后却是由一家发家于威海荣成石岛的民营企业掌控建设。

而盈科与金象泰则刚好相反，盈科品园由年轻房企操盘，背后是深耕开发区20年的红旗置业来建设。

而金象泰的前身，是烟台建设王——烟建。

品牌和品质。

购房者会更喜欢哪个？

换一个问法，

没有品质的品牌，还能叫做品牌吗？

4

让我们再说回前几天爆了的文经南侧地块。

一个几乎没有附加条件的优质地块选择在5月份出让，意图已经十分明显。

5月份出让，下半年怎么都能赶上开工建设、拿证销售。

政府需要GDP，开发商需要业绩。

17家房企报名，至少有一半是过来观望凑热闹。

真正想要拿地的没几家。

同样缺地的中南由老板亲自坐镇，随时举牌。

而蓝光之所以能有勇气举牌加价一次500万、一次600万。

是因为别人家的利润是开发利润，

而蓝光与赤山联合后得到的，是整个项目从建材、施工、装修、开发的全部利润。

别人拿什么来竞争？

一边是蓝光-赤山的全周期利润，一边是中南的老板坐镇。

王阿姨说，这次土拍，着实验证了一句话：

软的怕硬的，硬的怕横的，横的怕不要命的。

让我们记住这一天，

5月11日，溢价率57%，楼面价7740元/平，总价11亿。

中南和蓝光扛到了最后，握手言和。

两家都是赢家，也都是输家。

都是赢家，是因为手里有地，免遭离开烟台的危险。

都是输家，这点就很明显了，

2018年到现在，烟台火的所有地块，有一块是一块，块块都十分难受。

截止2020年5月底，烟台共计出让地块27宗，仅有两块地为溢价出售。

而最终，都被蓝光摘得。

准确来说，是名义上都由蓝光摘得。

财报显示，2019年蓝光合作开发项目权益占比中，华北区域不足一半。

蓝光，在膨胀中，

迷失方向。

雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离。

双兔傍地走，安能辨我不姓蓝？

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