房贷逾期3年被银行起诉，银行违规放贷造成第三人损失

裁判要旨

被告作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而被告并未在缔约之时以及合同履行过程中向原告履行告知义务，被告的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故被告应当向原告承担部分缔约过失责任。关于责任划分的问题，因某公司的违约行为系原告的涉案损失的主要和直接原因，而被告未尽到履行告知义务系原告的涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回。

2013年6月5日，原告与被告及第三人某公司签订了合同编号为752084004172的《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告向被告申请贷款82万元用于购房，贷款期限为360个月，还款方式为等额还款。该款项由原告用于购买某公司开发的位于惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）C1栋2单元24层01号房。该合同还约定，第三人某公司对被告的还款付息的义务承担连带保证责任。该合同关于本合同项下贷款的支付账户的约定未进行勾选。合同签订后，被告将贷款支付至某公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户中。被告提交了原告签名的《个人贷款借款借据》上注明有：“由原告委托被告将贷款转入某公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户。”原告称：“其在上述《个人贷款借款借据》签名时，内容是空白的，里面的内容是之后由被告填写上去的。”某公司就惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）开设的商品房预售款专用账户（以下简称“专用账户”）为44×××77（开户行：建行惠州横江三路支行）。被告某银行惠州分行于2013年06月05日出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，具结内容为：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行（按揭银行）特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）捌拾贰万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。2016年6月14日，惠州市房产管理局向被告发出惠市房函[2016]255号《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，内容为：预售商品房的按揭贷款是房款的一部分，根据规定应全部进入预售资金专用账户，由房管部门监管使用。依据《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》（惠府办[2015]19号）及我局给各商业银行的文件（惠市房[2011]19号、惠市房[2013]99号及212号、惠市房函[2014]339号）规定，按揭贷款必须按规定履行约定（承诺）划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户，违规可能引发不良后果。某公司开发的某翡俪港（民政局命名为：XX水乡花园[八期]）预售商品房项目，在你行办理住房按揭贷款业务。经查，你行发放的按揭款2774万元，未按规定流入楼盘的预售资金专用账户。现责令你行在30日内进行整改，并于2016年7月26日之前将整改结果报送我局房管科。逾期，我局将相关情况报由银行管理部门处理。在整改完成前，我局将不再与贵行新签商品房预售款监管协议书。同时，对由此引发的后果，我局将保留提请相关关系人进行追诉的权利。

本案争议焦点为：一、被告在本案的金融借款合同关系中是否存在违约行为二、被告未将原告的借款支付至预售款专用账户的行为是否应当承担责任及承担何种责任关于被告在本案的金融借款合同关系中是否存在违约行为原告与被告签订的合同编号为752084004172的《个人购房借款及担保合同》及《个人贷款借款借据》是各方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同及借据约定履行合同义务。虽然原告称其在借据签名时，借据上内容是空白的，但原告作为具有完全民事行为的自然人，应当对其在空白借据上签名的行为所产生的法律后果负责，因《个人贷款借款借据》已经明确约定，原告委托被告在贷款发放后，将贷款资金以购房款名义从放款账户支付至某公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户中，而实际合同履行过程中，被告系依约将购房的按揭款（即原告的借款本金）支付至约定的账户，因此，被告已经履行了其合同义务，并不存在违约行为，原告仍应履行本案金融借款合同中还本付息的合同义务。至于原告称被告未按具结书的内容将原告的借款支付至预售款专用账户的行为致使涉案商品房处于“烂尾”的状态，本院认为，因原告向被告处借款的主要用途是用于购买商品房并向开发商支付购房款，而被告已经将购房的按揭款（即原告的借款本金）支付给某公司，其已经履行了金融借款合同的主要义务，合同的目的已然实现，同时也最终促成了原告与某公司之间的商品房买卖合同得以履行。因此，在被告已经向某公司支付购房的按揭款的情况下，按揭的商品房未能建设完毕及按时交付的主要原因系某公司的违约行为所致，而非原告未能向某公司支付购房的按揭款（即原告的借款本金）所造成。故原告诉请被告继续履行将原告按揭款820000元存入商品房预售款专用账户【开户行：建行惠州横江三路支行，账号：44×××77】的义务，理由不当，本院不予支持。关于第二个争议焦点，被告未将原告的借款支付至预售款专用账户的行为是否应当承担责任及承担何种责任根据缔约过失责任的原理，缔约当事人缔结契约磋商之时，一方因违背相互信赖所产生的信赖、告知及解释等附随义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担相应的损害赔偿责任。本案中，被告向惠州市房管局出具了具结书，因此被告已其实际行为表明其对购房的按揭款应支付至预售款专用账户的事宜是知悉的，同时被告作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而被告并未在缔约之时以及合同履行过程中向原告履行告知义务，被告的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故被告应当向原告承担部分缔约过失责任。关于责任划分的问题，因某公司的违约行为系原告的涉案损失的主要和直接原因，而被告未尽到履行告知义务系原告的涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，被告应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，原告可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，原告仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。被告亦可对上述损失再行向某公司进行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论，缺席判决如下：一、原告黄某从起诉之日起至惠州市××地段××水乡花园（××期翡俪港）C1栋2单元24层01号房具备交付条件之前无需向被告某银行惠州分行履行合同编号为752084004172的《个人购房借款及担保合同》中的偿还本金及利息的义务（原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回）；二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告黄某负担200元，被告某银行惠州分行负担300元。

黄某辩称

一、将商品房预售个人按揭贷款划入监管账户，是招商银行的法定义务即安全监管义务。依据：1、《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。2、《商业银行法》第八条规定：“商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益”。第五十九条规定：“商业银行应当按照有关规定，制定本行的业务规则，建立、健全本行的风险管理和内部控制制度”。3、《贷款通则》第三条规定：“贷款的发放和使用应当符合国家的法律、行政法规和中国人民银行发布的行政规章，应当遵循效益性、安全性和流动性的原则”。4、《个人贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2010年第2号）第二十五条规定：“贷款人应建立健全合同管理制度，有效防范个人贷款法律风险。借款合同采用格式条款的，应当维护借款人的合法权益，并予以公示”。5、《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（中国银行业监督管理委员会令2006年7月22日）第七条规定：“强化贷后管理，防范和控制信贷风险。各银行金融机构要严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控。健全开发贷款的封闭性管理措施，严密监控房屋（预）售资金流向，可实行销（预）售资金专户管理，确保专款专用。6、《广东省商品房预售管理条例》第三十三条规定：“预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。预售人使用商品房预售款时，银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。”上述法律规定，已明确规定招商银行与被上诉人签订《个人购房借款及担保合同》时，招商银行有义务防范风险、健立、健全风险管理和内部控制制度、维护借款人的合法权益以及将按揭款划入专用的监管账户，而且预售人使用该预售款时，招商银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。但在本案中，招商银行明知按揭贷款必须划入监管账户，而直接划入某集团的账户（非监管账户）的行为，已违反了上述法律规定。二、《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》合法有效，招商银行应按具结书的承诺履行义务。1、依据被上诉人一审提供的证据4《关于某翡俪港业主上访问题的复函》已证明招商银行出具的具结书是向被上诉人出具的。如招商银行否认该份证据的效力性，应提供相应有效的证据予以反驳，但是在一审，招商银行并没有提供相应的证据予以反驳，因此，该份证据应得到支持。2、被上诉人辨称具结书是为了办理抵押登记的需要，向房管局出具的，是配合行政管理的需要，意图否定该份证据的证明力。被上诉人认为此辩称理由是不成立的，虽然，房管局是监管部门，有义务监管被告的按揭款进入监管帐户，但是房管局的行政管理行为与本案确有着密切的关联关系，换言之，如被上诉人与招商银行之间无产生贷款法律关系，不存在所谓的房管部门的监管关系，招商银行意图将行政管理与贷款法律关系进行割裂，来否定招商银行将按揭贷款款划入监管账户的义务是不成立的。3、被上诉人认为，该份具结书的效力，具有双重效应。第一，依合同法的相对性原则，出具结书的前提是基于原告与被告签订的《个人抵押按揭贷款合同》所作出的，应视为贷款合同的附件。尽管没有被上诉人的签名，但并不能否认招商银行应按具结书的内容履行义务。第二，该份具结书同时也是配合房管局的行政管理需要作出的。从行政管理的角度，进一步监管招商银行必须将按揭款划入监管账户，也就是说，房管局的行政管理需要与被上诉人与招商银行的合同关系没有冲突，反而是相互印证招商有义务将按揭贷款款划入监管账户。三、招商银行将按揭贷款划入某集团的非监管账户已违反合同约定，应承担合同违约责任。1、《个人购房借款及担保合同》已明确规定按揭贷款必须划入监管账户。依据双方签订的《个人购房借款及担保合同》第2条第2款第3项规定：“贷款用途及所购房产。借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下贷款以抵押人购房款的名义划入售房人在银行开立的监管账户”；以及第6条规定：“贷款发放及贷款资金支付。借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款手续后，贷款人将贷款划入借款人第一扣款账户内。本合同项下贷款资金的支付申请、支付方式、支付对象、支付金额等以借款借据为准。对符合国家法律法规规定及贷款人相关规定的，贷款可采取借款人自主支付方式支付。除此之外，本合同项下贷款资金的支付均须采取贷款人受托支付方式支付。借款人同意贷款人根据其委托将贷款转入符合合同约定用途的借款人交易对象名下的账户”。2、招商银行出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》显示的内容来看，招商银行明确保证将买受人的后续房款（按揭款）合部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。惠州市房管局也明确说明该具结书是向被上诉人作出的。四、招商银行将按揭贷款划入某集团的非监管账户，已违反法律规定，应承担相应的法律责任，被上诉人有权要求招商银行履行将按揭款划入监管账户的义务，同时有权要求招商银行履行或采取补求措施。如招商银行未履行此义务，被上诉人有权停止支付偿还本金及利息。1、招商银行违反了诚实信用原则。依据《商业银行法》第五条、第八条、五十九条及第七十三条规定，以及《民法通则》第四条、第六条的规定，招商银行与被上诉人签订《个人购房借款及担保合同》时，应遵守诚实信用原则，将按揭款划入监管账户，是招商银行的风险管理和控制义务。但是，招商银行明知按揭款依法应存入监管账户，放款时却与某集团窜通，将按揭款划入某集团的非监管账户，明显违反了上述规定，主观上存在明显过错。因此，被上诉人有权要求招商银行要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2、招商银行将按揭贷款直接存入某集团的非监管账户，在程序上也违反了法律规定。依据《广东省商品房预售管理条例》第三十三条规定，招商银行放贷按揭款之前，应当经过惠州市房管局的核准同意后，方可支付给开发商。但是，招商银行未经房管局的核准同意支付，就直接将按揭贷款划入某集团的账户，明显违反本条法律规定。本条法律明确规定给被上诉人造成损失的，招商银行依法承担连带责任。3、依据《民法通则》第一百零六条、、第一百一十一条、第一百一十二条、一百三十四条规定及《合同法》第六十条、六十七条、六十八条、一百零七条的规定，有权要求招商银行履行将按揭贷款划入监管账户的义务，同时采取补救措施，如招商银行未履行此义务，被上诉人有权停止支付偿还本金及利息的权利。五、《个人贷款借款借据》内容填写的将按揭款划入某集团的非监管账户已违反了法律规定，依法应认定为无效。1、《个人贷款借款借据》所填写的非监管账户，是招商银行没有经过被上诉人的同意下擅自填写的，并非是被上诉人的真实意愿。该借款借据是招商银行通知被上诉人办理签订个人购房借款及担保合同及与个人贷款/授信额度申请表（申请信息部分与授权/声部分）同时事先填写的。当时原告签名借款借据时，该借款借据是空白状态，里面的手写的某公司的非监管账户并非是原告填写的，而是被告填写的。从招商银行一审提供的证据一《个人贷款/授信额度申请表》（个人贷款/授信额度申请表（授权/声明部分）第3点规定：《预约特别声明》为提高办理效率，本人要求在贷款/授信额度获得批准之前预先签署授信协议、借款合同、借据等所有相关法律文本。本人在此声明：所有法律文本约定的业务要素以贵行的审批结论为准。若贵行的审批结论与本人预签法律文本时填写的业务要素有冲突的，或者本人预签法律文本时未填写相关业务要素的，本人授权并同意贵行可直接依据审批结论进行填写。）的约定，恰好能印证，被上诉人当时签名借款借据时，该借款借据是空白状态的。2、被告擅自将借款借据转账填写的为非监管账号的行为，是违反法律强制性规定，借款借据是没有法律效力。2.1、被告擅自将借款借据填写非监管账户的行为违反了以下法律规定：《商业银行房管贷款风险管理指引》（银监发（2014）57号）第39条规定；《个人贷款管理暂行办法》第7条规定、第29条规定；中国银行业监督管理委员会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》第7条规定；中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知（银监办发（2011）55号）第2条规定；《城市房地产管理法》第45条规定；《城市商品房预售管理办法》第11条规定；广东省商品房预售管理条例第33条第2款及第41条规定；《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第9条等规定。2.2、从被告擅自将借款借据填写非监管账户的事实行来看，足于证实被告与某开发商事先恶意串通，损害了原告的合法利益。被告恶意串通的行为违反了以下法律规定：《民法通则》第58条规定；《合同法》第52条规定第（二）条的规定；《商业银行法》第6条、第8条规定；《贷款通则》第3条、第4条、第27条的规定。六、招商银行擅自将按揭款划入给开发商的非监管账户，致使此款项失去监管，被某集团挪用他用，并没有将此按揭款用于该楼盘的工程建设，致该楼盘处于“烂尾”。按揭款失去监管，导致楼盘“烂尾”的事实与招商银行未将按揭款划入监管账户具有直接的因果关系。被上诉人目前不但收不了楼盘，每月还需负担高额的贷款利息及本金偿还，该楼盘的承建方由于未收到工程款也将开发商告上法庭（已到执行阶段），也存在开发商拖欠大量供货商的货款。由此来看，招商银行擅自将按揭款划入给开发商的非监管账户的行为，不但损害了原告的合法利益，同时也损害相关承建方及供货商的合法利益，在一定程度上，扰乱了房地产市场的经济秩序，损害了社会公共利益。综上所述，被上诉人认为，招商银行在办理预售房按揭贷款业务时，不管是贷前还是贷后，都是有义务把控风险，招商银行应依诚实信用原则，履行将按揭款划入监管账户。但是，招商银行明知按揭贷款必须存入监管专用账户既是法定义务也是合同义务，还将按揭款擅自划入开发商的非监管账户的行为，既违反了法定义务，也违反了合同约定义务。招商银行此举不但损害了被上诉人的合法利益，同时，也扰乱了房地产市场健康发展，扰乱的社会经济秩序，对公共利益及国家利益也造成一定的损害，不仅需承担民事责任，也应承担行政责任。因此，恳请贵院依法查明上述事实，全部驳回上诉人的全部诉请或改判支持被上诉人一审的全部诉讼请求。

某银行惠州分行是惠州市行政管辖内的银行机构。惠州市房产管理局颁布的《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》惠市房[2011]19号规定：“一、预售人按预售合同约定的付款时间，向预购人收取商品房预售款，必须直接存入预售款专用账户……。二、办理预售房抵押业务时，贷款的商业银行必须向我局具结，保证将按揭贷款及在建工程抵押贷款存入预售项目的预售款专用账户……”。作为办理房贷业务的商业银行，长期从事商品房按揭贷款业务，应知晓上述文件关于商品房按揭款专款专用的规定，并且上诉人出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。惠州市房产管理局向某银行惠州分行出具的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》中“……在整改完成前，我局将不再与贵行新签商品房预售款监管协议书。同时，对由此引发的后果，我局保留提请相关关系人进行追诉的权利。”综上，上诉人某银行惠州分行不仅了解政府部门关于预售房按揭贷款专款专用的规定，而且知晓某公司开立的商品房预售款专用账户，并且保证将按揭款项存入该账户。故，某银行惠州分行未将按揭款打入专用账户存在过错。

因上诉人在本案履行合同中有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，一审判决被上诉人从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且无需向上诉人支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间被上诉人已经向上诉人偿还的本金及利息不予退回；但涉案商品房具备交付条件之时，被上诉人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务是正确的，应予维持。

（一）某银行分行已将涉案购房按揭款支付至合同约定的银行账号，履行了合同义务，不存在任何违约行为，依法应予确认。（二）一、二审法院判决黄某从起诉之日起至房产具备交付条件之前无需向某银行分行还本付息是错误的。1.一、二审法院以缔约过失责任及公平原则，认定某银行分行应对涉案商品房具备交付条件之前的相关损害承担责任错误。某银行分行与黄某、某公司已就抵押借款达成合意并签订《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》，该合同依法成立并实际履行，本案不应适用缔约过失责任规则。2.某银行分行已就合同条款履行说明、告知的义务。首先，本案有关收款账户的合同条款并非预先拟定，而是需要协商后方能确定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定不属于格式条款。其次，合同中有关收款账户的约定是黄某的真实意思表示，依法应予确认。最后，黄某要求某银行分行将购房按揭款转入其在招商银行开立的账号，某银行分行受其委托付款，黄某对银行账号的约定是知情、清楚的。3.案涉商品房未能建设完毕和按时交付是某公司的违约行为所导致，而非某银行分行未向某公司支付购房按揭款。某银行分行并非案涉商品房买卖合同的销售方，根据合同相对性原则无需要承担交付商品房的法律责任。某银行分行没有违约行为，一、二审法院根据公平原则认定某银行分行承担损失错误。（三）根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六的规定，《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》签订后某银行分行已履行合同义务，不再对黄某负有其他责任或义务，黄某对某银行分行负有到期还本付息的义务及责任。（四）某银行分行并无违约行为，本案全部诉讼费用应由黄某承担。据此，某银行分行请求依法予以再审。

某银行分行与黄某签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后某银行分行未将贷款支付至某公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向某银行分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，某银行分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，某银行分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、某公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向某银行分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄某已经向某银行分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。因黄某的诉讼请求部分得到支持，且某银行行的上诉请求不能成立，一、二审法院有关某银行分行应承担相应诉讼费用的处理，符合《诉讼费用交纳办法》中“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，亦无不当。

综上，某银行分行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。