申银万国:房地产行业研究报告

申银万国:房地产行业研究报告 更新时间:2010-5-19 0:04:52   投资要点:  结论和投资建议: 此轮调整不同于08 年,体现在房价下调压力更大,,判断全国整体房价调整幅度在10%以内,一线城市和部分房价上涨过快的二线城市,价格调整幅度在30%左右。此轮行业调整时间会更长,预计大开发商在2-3 季度会开始适度调整价格,而市场整体完成价格调整可能要待明年上半年。因此,我们仍然维持行业“中性”评级,同时下调11 年新开工和投资假设,2011 年新开工面积为12.77 亿平米,同比增长-2.8%,房地产投资51656亿元,同比增长11.5%。  关键假设点:政府出不手救市,依靠经济和行业自身完成调整。  有别人大众的认识:房价调整时间更长。由于近期成交量快速萎缩,部分投资者认为价格会很快调整到位,然后行业见底回升;但我们认为由于开发商资金状况更好,政府年内出手救市概率不大,行业调整时间会更长,需要一年以上时间。新开工的大幅下降不会很快出现。由于目前市场库存仍低于平均水平,开发商仍处于补库存阶段,导致短期开工仍然会维持正增长,3季度到4 季度开始逐步调整开工。保障性住房的替代效应在2011 年将有所减弱。虽近两年保障性住房的开工量大幅提升,但由于2010 年基数已经大幅提高,2011 年其对整体开工的拉动作用将有所减弱,预计2011 年开工负增长概率较大。

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