中海地产：一线四城冲刺千亿的密码

向来低调的中国海外发展有限公司正在一线城市展现“带头大哥”的风范。

数据显示，2020年1-11月，中海地产在北上广深四个一线城市销售已超900亿元，全年有望冲刺1000亿元，而这一数字相比四年前，增长了3倍。

这种变化源于董事局主席颜建国在2016年底回归中海后，对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化，以及对一线及核心二线城市的重点加码。

自颜建国回归中海并任董事局主席以来，中海的销售增速显著加快。2018年中海的销售增长率是29.8%，销售增速位居前十强房企第一；2019年是25.2%，销售增速居前十强房企第二；2020年上半年，在疫情的冲击下，中海的销售仍然逆势增长4.2%。

根据克而瑞的数据，2020年1-11月，中海地产实现销售人民币3041.2亿元，在销售排名中位列第六位，同比增长7%；与此同时，中海1-10月权益土地投资金额1080亿元，排名行业第二，同比增长23%。

近年来，中海地产正在以肉眼可见方式的“换挡提速”，但其始终坚持稳健审慎的财务策略，保持合理的负债率和充裕的现金，没有触碰“三条红线”中的任何一条。

在市场整合加速、行业集中度提高的背景下，中国海外发展也必将迎来更好的发展机遇。

“北上广深”

四城冲刺千亿销售额

数据显示，2016年，中海地产在四个一线城市的整体销售只有不到300亿元，其中，北京80亿元，上海60亿元，广州85亿元，深圳65亿元。

这背后是中海当时在土地市场上的“慢节奏”。2015年，中海收缩购地支出，全年仅购入17 幅，位于国内13个城市，共596 万平方米的土地储备，购地金额为345.3亿元；2016年，中海拿地金额为364.1亿元，排名行业第15位。

2016年底，颜建国接管中海后，中海在土地市场上变得活跃起来。根据媒体统计的数据，2016年11月21日-12月27日，中海先后在全国多个热门城市纳储50多万平方米，耗资近160亿元。仅30多天的拿地金额就接近前11个月的7成。

节奏加快的不止在土地市场，推盘速度也在持续加快，也取得了亮眼的销售业绩。

到2018年，全国单盘销售前十中，中海独占四席，分别为，济南中海华山珑城、成都中海锦江城、广州亚运城、北京中海寰宇天下，其中，中海寰宇天下连续多年蝉联北京销冠，2019年单盘销售105亿元。

2019年，北京中海望京府开盘销售56亿元；上海中海建国里问鼎上海年度单盘总销第一，销售72亿元。2019年，北京的销售额超过360亿元，广州的销售额超过145亿元。

2020年，中海在一线城市持续它的“高光时刻”。在深圳市场，中海寰宇时代开盘售光，销售67亿元，中海汇德理开盘抢光82亿元。今年1-11月，中海地产在北上广深四个一线城市销售已超900亿元，全年有望冲刺1000亿元销售额。

除了四个一线城市之外，2019年，中海在8个城市的销售额超过100亿元：比如南京、香港、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安。其中，南京超过200亿元，位居南京市场第一。

积极补仓

一二线城市土储占比近九成

至2016年底颜建国回归中海以来，中海强化坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略，开始对一线及核心二线城市的重点加磅。

截至2020年上半年，中海地产拥有总土地储备9006万平方米，其中约87%的货值布局于一二线城市。

据中国指数研究院数据，2020年前十个月，中海地产拿地金额为1080亿元，仅次于碧桂园，而此前中海地产的管理层曾表示，今年新增土地权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。这意味着，今年的最后两个月，中海还有着320亿元的投资目标。

而纵观中海2020年的新获土地，亦可见其内部对“三个主流”的始终坚持：在一二线城市接连获取多个超大型项目，包括，投资额达270亿元的上海红旗村项目，投资额达590亿元的上海建国东路项目，投资额达230亿元的武汉汉阳建桥项目。超大型项目的获取，将在未来持续给予中海业绩带来积极的正向反馈，帮助其实现规模快速增长。

数据显示，2020年上半年，中海地产合约物业销售额同比增长4.2%至1720亿元，对应销售面积为954万平方米，同比增长3.5%。面对疫情冲击，上半年年房企前十强中，仅有两家房企销售实现正增长，中海便是其一。

“稳”字当头

“三条红线”中海未触碰一条

面对“三道红线”监管新规，中海有着充足的底气。

“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、第三道红线为现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，监管部门将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道未中，不得超过15%。

截至2020年6月末，中海剔除预收账款后的资产负债率为53.8%；净负债率32.7%；现金短债比2.9。三条红线，中海未触碰一条。

今年8月24日，在中海地产中期业绩发布会上，董事局主席颜建国答记者问时表示，中海曾经历了1997年亚洲金融风暴，当时因为加杠杆高速扩张，曾经面临资金链断裂、甚至破产的风险，教训极为深刻。自此之后，中海的经营“稳”字当头，尤其是对于负债率、现金占比等，在公司内部设立了几条红线。

过去二十多年，中国房地产高速发展，杠杆率较低，也阶段性显得有些保守。

但近几年，中海在保持60%左右的负债率的情况下，销售实现了快速增长，2018年公司的销售增长率是29.8%，2019年是25.2%，今年上半年，在疫情的冲击下，中海的销售仍然逆势增长4.2%，利润规模、利润率一直名前茅。

2019年，中海的利润跨越了400亿元的台阶，利润规模行业领先，去年全年派息总额超过100亿元人民币，派息比率从2010年的17.8%提升至2019年的28.4%，过去几年的股息收益率大约在3%-4.5%之间，达到或超过很多理财产品的收益。

作为一家央企，中海始终拥有融资优势。2020年上半年，中海的加权平均融资成本处于行业最低区间，为4.01%。

2020年11月份，公司成功发行2020年面向专业投资者公司债券24亿元人民币，票面利率3.4%，期限为3年，利率创新低。

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