“地王”热或催生房企年底“增发”潮

“地王”热或催生房企年底“增发”潮 MBAChina 　　如果在2009年底回眸这一年的房地产业，或许人们更容易理解此前频繁诞生的“地王”热。

来自业内的声音称，如今的不少上市房企都传出了“证监会年底将再审批一批房企增发”的消息，尽管2008年中国证监会已然出台“增发所获款项不能用于购地”相关规定，但拥有足够的土地储备，却是房企增发融资最合理的解释——拿到了土地，总要开发——这便构成了增发所获资金的用途。更微妙的是，照此逻辑，土地越多，增发的额度也就可以越大。

金地、保利、万科的相继增发，或许还远未到故事的高潮。

增发或潮涌

“从和我接触的几家房地产上市公司的情况看，他们都有初步的打算，在年底情况可能的情况下，来一轮增发。”9月16日晚，一证券界的权威人士向记者透露，不过，他表示不便透露这些公司的具体名称。在记者的追问下，他也只是表示“就是近期在土地市场上比较活跃的一些公司”。

2009年6月以来，东部中心城市土地市场骤然升温。方兴、中信、中海、保利、万科、金地等*房企相继加入土地市场的争夺，从而直接导致了北京、上海、杭州等城市的地价最高纪录被“轻松刷新”：2009年9月，在方兴以40亿元刷新北京地价纪录后两个月，中海地产更令人窒息地以70亿元高价拍下上海长丰地块。

与此同时，保利、中信、万科等企业亦不示弱，万科甚至在北京市房山区豪掷22亿元拿下该区长阳镇起步区1号地。中国土地研究院一项不完全的内部统计显示，2009年4月至8月，东部*城市土地市场的投资额已然超过500亿元。

前述证券界权威人士告诉《中国经营报》记者，不少地产上市房企认为近期证监会对增发的控制相对较松，而到2009年年底时，可能会集中批准一些优质地产上市公司的增发。“这还只是初步的设想，对于业绩比较好的几家，偏向于采用定向的方式比较大，但都还只是设想。”他向记者强调。

不只内地如此。香港京华一山分析师尤浩然告诉记者，在港上市的内地房企再融资的需求也颇为迫切。“香港的再融资是备案制，只要有人买就没有问题。”不过，他同样拒绝透露具体的公司名称，仍指称是“土地市场上较为活跃的公司”。

“筹码”的价值

如果抛开地价高房价就高的简单逻辑，房企们一掷千金所抢下的“地王”们，更像是一块块筹码：没有足够的土地储备，似乎就没有足够有说服力的“增发理由”。

“此前，监管层出台了一系列的规定，对房地产上市公司增发所获资金的用途进行了限制，要求增发募集资金不能用于购置土地，而只能用于企业的日常开发业务。”前述证券界权威人士告诉记者，所以，在这种制度之下，有关土地储备和增发之间的逻辑就逐渐清晰起来。#p#分页标题#e#

按照这样的逻辑，土地储备越多，所需开工的面积就越大，需要的资金量也就越大，而监管层的规定在于增发所募集的资金主要用于企业的开发业务，显然，按照这样的制度框架下，高水平的土地储备就有足够的理由增发，以获取这些土地储备的开发资金。

“当然，这有一个前提，就是市场大势回暖的趋势不变，而且预期当中会越来越好。”中信证券分析师王德勇分析认为，在这样的大势之下，越多的土地就意味着未来越多的销售额，以及更好的业绩。

2009年上半年，房地产市场迅速回暖，万科、保利、金地等上市企业销售额增长10%~20%左右，这些销售回款直接改变了公司的预期，将更多的资金投入到土地市场，尽管万科无论是王石还是郁亮，都一再强调“万科不拿地王”，但万科在土地市场上出手，无疑比“拐点”后的寒冬时期“大方”了许多。

也正是在这样的背景下，保利和金地率先完成了增发，市场反响也不错，于是万科百亿元量级的增发随之出炉。

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