地王两年缩水22.6%企业拿地渐趋理性

地王两年缩水22.6%企业拿地渐趋理性 MBAChina 　　在刚刚创了总价地王之后的上海黄浦区，再创地价单价之地王。2月8日，上海市黄浦区国资委名下新黄浦(集团)有限责任公司与上海新世界(600628.SH)联合以34.1亿元人民币成功竞得黄浦区南京东路163地块，楼板价每平方米51820元，成为上海乃至全国单价地王。

在这块地戏剧性的经历“地王——退地——重新面市”的两年间，上海房价上涨近50%。而这一黄浦区新科单价地王跟两年前南京苏宁地产拍出的44.04亿元，楼板价每平方米6.7万元惊人天价相比，已经下降了22.6%。

市场正在走向理性

早在2007年8月，经过数百轮的激烈竞价之后，这块地被南京苏宁地产以44.04亿元的价格拿下。随后，国内房地产市场遭遇寒流，开发商以政府未能及时动迁为名，将土地退回给政府。

“目前黄浦区高端商业氛围没有形成，何时形成还有待时日，这里就存在一定风险。从办公氛围来看，也稍显不足，一是写字楼未形成群体效应。二是道路拥挤单行道多，车辆出行相对不方便。根据目前中标价加上建筑及其他成本来测算，未来售价在每平方米65000元左右。”中原地产一位分析师认为，目前黄浦区这地块的价格依然偏高。

2009年，随着房价的高涨，土地溢价节节上升。根据规土局公告统计，2009年上海439宗土地成交，为政府创造992.63亿元土地财政收入，是2008年400亿元土地财政收入的2.48倍。

据中房指数研究院统计，2009 年上海纯住宅用地平均溢价水平为132%。5月份以后，溢价水平一直走高，11 月溢价水平高达207%。中房指数研究院副院长陈晟说：“上海住宅用地供不应求，地块市场竞争较为激烈，直接提升了溢价水平。”

不过，年后几块地块的出让价格显示，市场正逐渐走向理性，此前的上海证大置业(0755.HK)以92.2亿元拿下黄浦区外滩8-1地块，以及这次的南京东路163地块，最终的土地出让价比市场预期都要低。

这在一定程度上归功于上海从2009年9月开始试行的“勾地”制度，而这两块地都是勾地前试点。陈晟说，上海正在尝试“勾地”制度，土地出让将逐渐以预公告方式为主。预公告提前披露土地出让信息，有利于明确市场预期。“勾地”制度要求企业在土地正式挂牌出让前，先提出出价申请，政府认可出价以后再进行土地的挂牌、招标和拍卖。这种交易方式一方面让政府综合考虑定价以及开发商的后期运作能力，同时可以减少开发商拿地的盲目性，防止因地价飙升开发商无力开发导致土地闲置乃至被退回。

企业转向商办用地

而在市场人士看来，一个显著的市场特征开始显现，即开发商更为关注商业办公用地。中原地产研究中心刘渊认为，近期商办用地供求两旺，表明针对住宅市场的调控政策效果已逐步显现。相比高企的住宅地价格，商业写字楼市场一直处于回升通道，因此目前商办用地的价位更具吸引力，追求“避险”的开发商通过增加商业项目比重来平衡自身的风险。据悉，近期已有多家知名开发商投身商办物业开发，预计2010年该趋势将更加明显。#p#分页标题#e#

对于南京东路163地块，易居中国分析师薛建雄对《中国经营报》记者分析：“该地块巨大的商业价值可能在中长期才能得以体现。中国大陆当前的服务业发展水平相对还比较低，仅仅是满足市场要求，还未发展到产业化阶段。而根据第三产业高附加值的特质，服务业才是未来支撑中高端商办物业的主力。因此，该地块在短期内的投资回报将十分有限。”

“在经济回暖的大背景下，中国大陆的服务业有望在今后的3~5年中得到长足发展。届时上海的商办物业租金会有较大涨幅。数据显示，上海目前的写字楼日租金平均在大约每平方米7元左右，远远低于香港接近20元的租金水平。可见，商办类物业价值还有较大的上涨空间，这也是众多开发商看好该地块的主要原因。”薛建雄说。

景瑞地产营销总监杨子江对《中国经营报》记者说：“商业地产的估值和住宅有巨大的区别，空间衡量不同，而且作为给予银行金融机构的抵押和金融工具的价值来说，商业地产比住宅大很多。”

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