申银万国房地产行业研究报告

申银万国：房地产行业研究报告

申银万国：房地产行业研究报告 更新时间：2010-5-19 0:04:52 　　投资要点：　　结论和投资建议： 此轮调整不同于08 年，体现在房价下调压力更大，，判断全国整体房价调整幅度在10%以内，一线城市和部分房价上涨过快的二线城市，价格调整幅度在30%左右。此轮行业调整时间会更长，预计大开发商在2-3 季度会开始适度调整价格，而市场整体完成价格调整可能要待明年上半年。因此，我们仍然维持行业“中性”评级，同时下调11 年新开工和投资假设，2011 年新开工面积为12.77 亿平米，同比增长-2.8%，房地产投资51656亿元，同比增长11.5%。　　关键假设点：政府出不手救市，依靠经济和行业自身完成调整。　　有别人大众的认识：房价调整时间更长。由于近期成交量快速萎缩，部分投资者认为价格会很快调整到位，然后行业见底回升；但我们认为由于开发商资金状况更好，政府年内出手救市概率不大，行业调整时间会更长，需要一年以上时间。新开工的大幅下降不会很快出现。由于目前市场库存仍低于平均水平，开发商仍处于补库存阶段，导致短期开工仍然会维持正增长，3季度到4 季度开始逐步调整开工。保障性住房的替代效应在2011 年将有所减弱。虽近两年保障性住房的开工量大幅提升，但由于2010 年基数已经大幅提高，2011 年其对整体开工的拉动作用将有所减弱，预计2011 年开工负增长概率较大。

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