房贷利率历史 (利率即将「破4」？我们正在见证历史)

昨晚之后，我们已经要真的见证房贷利率的历史了。

值此全国楼市都陷入“冰冻期”，首套利率降低来的比预期的更快、更猛烈。

昨晚九点半，中国人民银行低调发布《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。

2022年5月、8月连续下调LPR，距8月1年期下调5个基点、5年期下调15个基点，仅一个月，央行再出政策。

距离上次调LPR仅一个月，调整到来如此之急促，说明前序政策的效果甚微。

然而这次”疾风“，与以往的调控都不尽相同。

这可能是国内楼市历史调控上第一次没有明确底线的放松。

我们可能正在见证历史最“宽泛”的调控；

没有之一。

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

重中之重的是本次利率政策并非普调。

“自主决定”“阶段性”“差异化”，放开首套住房贷款利率“下限”。

但下限的“限”的底线并未明确。

没有指导，没有下限，可能在实践的过程中就没有底线。

“自主决定”更加考验城市操盘手的智慧，然而历史告诉我们，城市之间参差不一，不尽相同。

政策的大门截至到2022年底关闭，最后两个月，全国符合要求的城市“应出尽出”“百花齐放”。

今年的GDP目标，看来是很难实现了。

“差别化”是本次调控的核心逻辑，正如全国都在上演的楼市分化。

对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

本次调控并不是所有的城市都适用。

我们仅参考8月发布的70城价格数据，8月70城中有45个城市环比、同比均下跌。

符合要求的城市，基本都为三四线城市，极个别二线城市。

当二三四线城市市场经历连续下跌，部分城市如武汉、南昌、长春、哈尔滨等城市都在执行首套商贷最低20％，叠加本次首套利率的“无下限”下调。

三四线及部分二线城市的杠杆将达到历史空前的高度。

而现阶段大部分城市的调控困境与二手房市场如此相像。

小刀割肉式的放松已经让大家产生调控的抗性，调控也有“边际效应递减”。

只有一泻千里的调控与放松，才能展示诚意。

毕竟，在如此恶劣的经济环境，让老百姓”动心“很难，让老百姓”动口袋“更难。

遗憾的是，这次的天降甘霖，没有润到杭州。

杭州2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均为增长。

但杭州楼市的困境根本并不是利率问题，而是房票问题。

始终有人想在杭州拥有一个家，差的不是利息，缺的而是房票。

但杭州，仍然面临刚需房票补给不足、改善标的少等实际情况。

无论谁，也阻挡不了市场回归理性的步伐，渐进式的调整并不能撼动阻止整体归航的大船。

未来限价放开可能也不那么遥远了。

我们拭目以待。

本次利率的调控，大部分城市的未来已经初现。

不妨大胆设想，大部分城市今年首套利率能否破四？三字头是不是不无可能？

毕竟房贷利率日本1.38%、美国3.3%，我国4.3%的LPR仍有下调空间。

当多数银行1年期定期存款利率为1.85%，2年期的定期存款利率在2.4%，3年期和5年期的定期存款利率分别为2.7%，3-4%的的房贷利率兴许才是“回归理性”。

9月的贷款利率如市场预期的下降，调控的底线并没有如期守住。

全国城市去库存、振楼市的压力实大，持续温和的试探已经毫无效用。

这次政策的指挥棒已经正式交给各个城市，毕竟每个城市的战况不尽相像。

但有一点肯定相似，2022年的楼市放松，没有独立行情，只有全面执行。

包括杭州。

那余杭部分放松、限价全面放开还有多远？