购房贷款一直下不来怎么办 (签了房屋买卖合同，但买家贷款迟迟下不来，怎么办？)

如今，随着房价的上涨，很多二手房买卖都采取银行贷款的形式。那么，贷款能否批下来、何时批下来，就成为关系到买卖双方各自利益的重要方面。

如果在《房屋买卖合同》的订立与签署中，没有对按揭贷款方面做出必要的明确，那么，房主可能面临“无限期等待”的尴尬局面。

说一个发生在我身边的实际案例。

由于生意周转，朋友小王准备卖一套位于天津塘沽的房子，买主提出以银行按揭贷款形式付房款，朋友同意，于是双方就签署了《房屋买卖合同》。

不过，虽然买主去银行申请了按揭贷款，但由于买主自身征信有瑕疵，再加上朋友的房子房龄较长（近30年），因此贷款特别难办。

因为有的银行针对高房龄住宅，贷款比例很低；也有的银行可以做高比例贷款，但最多只能贷20年，没办法贷到30年。

于是，买主为了争取自己的利益，频繁更换银行，三个月之后还没确定贷款方案。

小王可就沉不住气了：你三番五次换银行，啥时候是一站啊？买家可不着急，他说我得找一个自己满意的、利息又低期限又长的银行做贷款才行。

第八条、买受人因自身原因未能获得贷款机构批准的（包括未按贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续向其他机构申请贷款，直至贷款批准。

小王这才傻了眼。他说这是中介给我的标准范本合同，没细看就签了，没想到这么太坑人了！

啥叫“直至贷款批准”？那不就是无限期等下去吗！虽然懊悔不已，但总得想办法解决，不能真就傻等下去啊。

迫于压力，买家最终选择了其中一家银行做按揭贷款，朋友的房子也算卖出去了。

相信在实际的二手房买卖中，很多朋友也遭遇过类似的情形。

那问题来了，为什么标准的买卖合同中，会存在“双方同意买受人继续向其他机构申请贷款，直至贷款批准”这一条？

首先，各大银行针对二手房贷款的资信要求、抵押物（房子）的要求不尽相同，有的银行相对严格，有的则宽松。大体来说，房龄越老的房子，批贷越不容易，贷款成本也越高；越新的房子，越容易批贷，贷款成本也越低。

而且，目前选择贷款的买家，有相当一部分人是因为手头的钱只够首付，如果不批贷款就真的买不起房，所以他也只能多试几家银行去找合适的贷款方案，减少首付与月供压力。

从这个角度来说，允许买家多试几家银行是合乎情理的，但问题在于，要有一个起码的期限。

如果找了若干家银行但都没有批贷，说明个人资质存在很大问题，你再找几家银行也没用；或者这几家银行批准的金额都是100万，那说明你最多也就能贷100万。

这种情况下，如果还想买房，就应该自己补足贷款差额，而不是一味的找其他银行，耽误时间。

实际上，对于贷款申请未批准或已批金额不足的情况，房主并非只有“直至贷款批准”这一个选项。

大家有空留意一下，中介提供的所谓“范本合同”里，其实是有三个不同的方案可供勾选。

1、 买受人自行筹集剩余房款并支付给出卖人；

说白了，就是差多少钱自己补多少钱。假如除去首付，还需贷款100万，银行就批了80万，剩下那20万您买家自己掏腰包。

个人认为，这条方案对房主是最有利的。如果买家不掏钱，100%违约。

2、买受人继续向其他机构申请贷款直至批准；

这条就是上面案例中的选项，也是中介经常默认选择的方案，同时也是最不利于房主的方案。

我们上面分析了，这条方案虽然有合理性，但缺乏期限约束，因此我们需要加上补充条款，如：

在贷款申请被银行拒绝之日起的15日内，最多可再向1家（或2家）银行继续申请贷款，并选择在其中之一办理贷款手续。

这样一来，可以有效约束买房人在力所能及的情况下，及时履行房屋买卖合同。

如果买房人在此约束之外还想继续申请贷款，那么就属于违约行为，房主可追究违约责任，要求双倍赔偿定金并解除合同。

3、本合同自动终止，买卖双方互不承担违约责任，已收定金和房款如数退还。

这条对于业主而言，也存在不合理性。

办理贷款是买房人单方面的义务，因为房子是你自己选的，贷款能否批下来、能贷多少钱就完全取决于买房人本身的资质。如果贷款失败，无责解约对房主显然不太公平。

所以，如果大家选择这条方案，建议加上补充条款，如：

本合同自动终止，双方互不承担违约责任，但买受人应向出卖人支付X万元的补偿金，用于弥补合同履行期间房屋无法出售的时间损失。

上述三条，买卖双方应本着沟通协商的原则进行选择，而不是凭借中介默认的勾选就完事。

建议二手房的房主，尤其是房龄超过20年的老房，针对《房屋买卖合同》中的贷款方案一定要谨慎选择，必要时可以加上上面说的补充条款，进一步维护自身利益，避免陷入“无限期等待”的尴尬局面。